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18.12.2020

Infrastruktur für Leben im Alter soll als Ganzes per 2025 realisiert werden

18.12.2020
Die Stiftung Alterszentrum Risch/Meierskappel (SARM), die Gemeinde Risch Immobilien AG (Griag), die Bürger- (BGR) und Einwohnergemeinde Risch (EGR) haben das Vorgehen betreffend Überbauung an der Buonaserstrasse gemeinsam vereinbart.

Die Stiftung Alterszentrum Risch/Meierskappel (SARM), die Gemeinde Risch Immobilien AG (Griag), die Bürger- (BGR) und Einwohnergemeinde Risch (EGR) haben das Vorgehen betreffend Überbauung an der Buonaserstrasse gemeinsam vereinbart. Das Vorgehen sieht vor, dass per Ende 2025 sowohl 60 Alterswohnungen wie auch ein neues Pflegeheim mit 73 Pflegebetten erstellt werden.

Variantenentscheid

Im Jahr 2016 hatte die Griag in einem kooperativen Prozess zusammen mit der SARM, der BGR und der EGR ein Variantenstudium und ein städtebaulicher Wettbewerb für das Areal an der Buonaserstrasse durchgeführt. Diese Arbeiten bildeten die Grundlage für den Bebauungsplan Buonaserstrasse, der am 9. September 2020 von der Einwohnergemeindeversammlung genehmigt wurde.

Bebauungsplan Buonaserstrasse (rot umrandet) mit den vorgesehenen Nutzungen der Baufelder.
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Bebauungsplan Buonaserstrasse (rot umrandet) mit den vorgesehenen Nutzungen der Baufelder.

Die raumplanerischen Voraussetzungen für die Überbauung an der Buonaserstrasse liegen mit der Verabschiedung des Bebauungsplans bereits vor. Offen blieb bislang die Frage, ob die Bauten für das Leben im Alter auf dem westlichen Teil des Areals (Baufelder A1, A2 und B1, B2) etappiert oder auf einmal realisiert werden sollen. Hierzu hat die Einwohnergemeinde eine gemeinsame Arbeitsgruppe mit Vertretern der SARM, der Griag, der BGR und der EGR ins Leben gerufen. In gut einjähriger Arbeit wurden verschiedene Vorgehensvarianten vertieft abgeklärt und letztlich ein Variantenentscheid zuhanden der Räte der vier Gremien ausgearbeitet.

In der Zwischenzeit haben alle vier Räte den Variantenentscheid genehmigt. Die angestrebte Variante A sieht vor, dass per Ende 2025 in einer Bauphase sowohl 60 Alterswohnungen wie auch ein neues Pflegeheim mit 73 Betten erstellt werden.

Die Realisierung bringt wesentliche Vorteile mit sich. So muss auf dem westlichen Teil des Areals an der Buonaserstrasse nur einmal eine mehrjährige Baustelle betrieben werden. Weiter können mit der gleichzeitigen Realisierung von Alterswohnungen und eines Pflegeheims ein einheitliches städtebauliches Gesamtbild und öffentliche Räume mit einer hohen Aufenthaltsqualität realisiert werden. Zudem besteht aktuell ein ideales Zinsumfeld, um die Investitionen im Umfang von schätzungsweise 67 Millionen Franken (inkl. Land) zu realisieren. Die Gesamtinvestitionen fallen bei einer gleichzeitigen Realisierung um gut 4 Millionen Franken tiefer aus als bei einer etappierten Erstellung der Bauten.

Entstehung der Griag

Die EGR und die BGR haben Anfang 2016 die Griag gegründet und hierzu 12 Millionen Franken Aktienkapital gesprochen. Die EGR hält 75 % der Aktien der Griag, die BGR 25 %. Die Gründung der Griag hatte zum Ziel, den Betrieb sowie die Immobilien im Altersbereich voneinander zu trennen und den Übergang zu einem Mietmodell zu ermöglichen. Vorgängig zur Gründung der Griag haben die Gemeinden in den Jahren ab 2009 die Grundstücke an der Buonaserstrasse 12 bis 20 käuflich erworben mit dem Zweck, darauf Wohnraum für das Leben im Alter zu schaffen.

Auswirkungen

Die Umsetzung der Variante A per 2025 bedingt, dass der bestehende Baurechtsvertrag zwischen SARM und EGR aus dem Jahr 2013 geändert wird. Dieser umfasst das heute von der SARM betriebene Alterszentrum Dreilinden (AZ3L) und hat eine Laufzeit bis 2044 mit einer Verlängerungsoption bis 2054. Die Änderung des Baurechts führt dazu, dass die EGR der SARM im Jahr 2025 eine Heimfallentschädigung von 15.5 Millionen Franken ausrichten muss. Mit dem Heimfall des AZ3L erhält die EGR eine strategische Landreserve für öffentliche Nutzungen Mitten in Rotkreuz. Der Bau des AZ3L soll nach 2025 einer Zwischennutzung zugeführt werden, bis die endgültige Nutzung der Landfläche bestimmt ist. Favorisiert als Zwischennutzung ist studentisches Wohnen oder Wohnen in Kleineinheiten, beispielsweise für Kurzaufenthalter, ergänzt durch Nutzungen im Erdgeschoss.

"Mit der Heimfallentschädigung von 15.5 Millionen Franken wird es der SARM ermöglicht, die Pensionstaxen über eine längere Zeit hinweg stabil zu halten und damit sozialverträglich zu gestalten", kommentiert Ulrich Amsler, Präsident des Stiftungsrats der SARM das geplante Vorgehen. Mit umfangreichen Berechnungen zusammen mit der Hochschule Luzern (HSLU) wurden die Auswirkungen des Heimfalls in verschiedenen Varianten auf die SARM untersucht. Die nun angestrebte Variante A bringt den Vorteil, dass der errechnete und in rund 20 bis 30 Jahren erwartete Anstieg der Pensionstaxen am tiefsten ausfällt. Für die Verwendung der Heimfallentschädigung für die Vergünstigung der Pensionstaxen durch die SARM müssen die Statuten der SARM noch angepasst werden.

Damit die Variante A per 2025 umgesetzt werden kann, muss das Aktienkapital der Griag erhöht werden, damit der Bau für das neue Pflegeheim finanziert werden kann. Die Aktienkapitalerhöhung der Griag wird voraussichtlich 16 Millionen Franken betragen. Damit kann eine Eigenkapitalquote von 40 % erreicht werden. Die Aktienkapitalerhöhung wird von der EGR getragen. "Wir sehen mit der Realisierung der Bauten per 2025 wesentliche Vorteile bei der städtebaulichen Gestaltung des Zentrums von Rotkreuz, auch wenn dadurch die Alterswohnungen rund zwei Jahre später als geplant fertiggestellt werden", meint Patrick Wahl, Bürgerratspräsident. Ergänzend fügt er hinzu: "Die Mitfinanzierung der Griag liegt ausserhalb der finanziellen Möglichkeiten der Bürgergemeinde". Der relative Aktienanteil der BGR wird sich durch die Aktienkapitalerhöhung von heute 25 % auf knapp 11 % reduzieren. Weiter muss der Aktionärsbindungsvertrag zwischen BGR und EGR angepasst werden, damit die Aktienkapitalerhöhung vorgenommen werden kann. Die Anpassung des Aktionärsbindungsvertrags liegt in der Zuständigkeit der Stimmbürgerinnen und Stimmbürger der Bürger- und Einwohnergemeinde.

Die Planung für die Neubauten ist unterschiedlich weit fortgeschritten. Der Neubau der Alterswohnungen ist soweit geplant, dass das Baugesuch eingereicht werden könnte. Durch den nun gefällten Variantenentscheid muss die Planung für das neue Pflegeheim nachgezogen werden. "Mit der Realisierung in einem Schritt wird die Planung zwar komplexer, gleichzeitig können aber auch substanzielle Synergien beim Bau realisiert werden", kommentiert Dr. Jürg Ruf, Verwaltungsratspräsident der Griag, den Variantenentscheid. Der Verwaltungsrat der Griag hat denn auch die Aufträge für die Planung des neuen Pflegeheims im November 2020 für die freihändige Vergabe öffentliche ausgeschrieben.

Aussenansicht Neubau für Wohnen im Alter. Die definitive Gestaltung der Aussenansicht kann sich noch verändern.
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Aussenansicht Neubau für Wohnen im Alter. Die definitive Gestaltung der Aussenansicht kann sich noch verändern.

Die Einwohnergemeinde zieht ebenfalls ein positives Fazit zur zeitgleichen Realisierung von 60 neuen Alterswohnungen und einem neuen Pflegeheim. "Die Gesamtbilanz der Vor- und Nachteile der Realisierung in einem Schritt fällt aus Sicht der Einwohnergemeinde Risch positiv aus, auch wenn dieses Vorgehen finanziell betrachtet einen grossen Brocken darstellt", erklärt Gemeindepräsident Peter Hausherr. Den Stimmbürgerinnen und Stimmbürgern der EGR wird ein Beschluss vorgelegt, mit dem zwei Kredite über gesamthaft 31.5 Millionen Franken beantragt werden. 16 Millionen Franken entfallen auf die Aktienkapitalerhöhung der Griag und 15.5 Millionen Franken auf die Heimfallentschädigung der SARM. "Die fundierten Abklärungen haben gezeigt, dass mit der Realisierung per 2025 die betrieblichen und baulichen Synergien am höchsten ausfallen, was langfristig von zentraler Bedeutung ist", kommentiert Peter Hausherr.

Bild, von links nach rechts: Die vier Präsidenten Dr. Jürg Ruf (Griag), Ulrich Amsler (SARM), Peter Hausherr (EGR) und Patrick Wahl (BGR)
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Bild, von links nach rechts: Die vier Präsidenten Dr. Jürg Ruf (Griag), Ulrich Amsler (SARM), Peter Hausherr (EGR) und Patrick Wahl (BGR)

Damit die Bettenzahl von heute 53 auf 73 erhöht werden kann, muss die kantonale Pflegebettenplanung angepasst werden. Einen ersten Vorentscheid hierzu hat der Regierungsrat an seiner Sitzung vom 15. Dezember 2020 gefällt, indem 20 Betten für das Alterszentrum Dreilinden auf der Pflegeheimliste des Kantons Zug in den Planungsreserven aufgeführt wurden.

Fahrplan

Für den Dienstag, 12. Januar 2021, 19.30 Uhr ist eine öffentliche Informationsveranstaltung zum Vorgehen betreffend Überbauung Buonaserstrasse geplant. Die Informationsveranstaltung wird als Videokonferenz abgehalten.

Die Informationsveranstaltung ist Start zum öffentlichen Mitwirkungsverfahren, das bis am 25. Februar 2021 dauert. Bis Anfang Frühling 2021 werden die vier betroffenen Gremien die notwendigen Verträge unter dem Vorbehalt der Zustimmung der Stimmberechtigten der BGR und EGR zu Variante A verabschieden.

Die Bürgergemeindeversammlung wird am 31. Mai 2021 über die Änderung des Aktionärsbindungsvertrags befinden. Anlässlich einer Urnenabstimmung vom 13. Juni 2021 werden die Stimmbürgerinnen und Stimmbürger der EGR über die Beschlüsse zum Vorgehen betreffend die Überbauung an der Buonaserstrasse befinden. Bei Zustimmung der Stimmberechtigten der BGR und EGR ist die Realisierung der Alterswohnungen und des neuen Pflegeheims per Ende 2025 geplant.

Für weitere Auskünfte stehen Ihnen zur Verfügung

  • Ulrich Amsler, Stiftungsratspräsident Stiftung Alterszentrum Risch/Meierskappel, 079 772 85 30
  • Peter Hausherr, Gemeindepräsident Einwohnergemeinde, 041 798 18 68
  • Jürg Ruf, Verwaltungsratspräsident Griag, 041 725 30 20
  • Patrick Wahl, Bürgerratspräsident, 079 209 80 90
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Informationsveranstaltung vom 12. Januar 2021, 19.30 Uhr

Aufgrund der geltenden Corona-Vorschriften können aktuell keine öffentlichen Veranstaltungen in einem Saal durchgeführt werden. Die Informationsveranstaltung wird deshalb per Videokonferenz abgehalten. Für die Teilnahme an der Videokonferenz ist eine Anmeldung bis am 10. Januar 2021, notwendig (per Web-Formular).

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