Regeste:

§ 30d Abs. 1 V PBG – Die  Baubewilligungsbehörden prüfen Baugesuche auf ihre Übereinstimmung mit den Vorschriften des öffentlichen Rechts. Über zivilrechtliche  Vorfragen entscheiden sie nur selbständig, wenn die zivilrechtliche Vorfrage leicht zu beantworten ist und die Beurteilung ein unzweifelhaftes Resultat ergibt (Erw. 2). Ein Näherbaurecht, dessen Umfang sich ohne jeden Zweifel bereits aus dem Grundbucheintrag ergibt, ist bei der Beurteilung eines Baugesuchs durch die Baubewilligungsbehörden zu berücksichtigen (Erw. 3).

Aus dem Sachverhalt:

Am 5. Dezember 2012 reichten A. und B. C. ein Baugesuch für den Abbruch des bestehenden und für den Bau eines neuen Mehrfamilienhauses mit Autoeinstellhalle ein. Gegen dieses Baugesuch liessen unter anderen D. und E. F. Einsprache einreichen und beantragen, das Baugesuch sei nicht zu bewilligen und die Bauherrschaft sei zur Abklärung des beanspruchten Näherbaurechts und der Unterschreitung des Gebäudeabstandes an den Zivilrichter zu verweisen. Mit Beschluss vom 14. Mai 2013 erteilte der Stadtrat die Baubewilligung und wies gleichzeitig die Einsprachen ab. Gegen diesen Entscheid liessen D. und E. F. am 6. Juni 2013 beim Regierungsrat Beschwerde einreichen und beantragen, die Baubewilligung sei unter Kosten und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdegegner aufzuheben. Die Bauherrschaft, der Stadtrat und der Regierungsrat beantragen die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer.

Aus den Erwägungen:

(...)

2. Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens ist die Frage, ob und inwieweit die Baubewilligungsbehörde in einem Baubewilligungsverfahren zivilrechtliche Fragen zu entscheiden hat. Weiter ist zu klären, welche zivilrechtlichen Fragen bei der Beurteilung des vorliegenden Baubewilligungsverfahrens allenfalls zu entscheiden sind.

a) Die Baubewilligung ist eine Polizeierlaubnis, mit der festgestellt wird, dass der Verwirklichung eines Bauvorhabens keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse, namentlich keine solchen aus dem Planungs-, Bau- und Umweltschutzrecht, entgegenstehen. Im zugerischen Recht ist dieser Grundsatz in § 30d Abs. 1 der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz vom 16. November 1999 (V PBG, BGS 721.111, in der Fassung vom 1. Juli 2012) festgehalten. Gemäss dieser Bestimmung prüft die Baubehörde das Baugesuch auf die Übereinstimmung mit den Vorschriften des öffentlichen Rechts. Sie entscheidet nicht über zivilrechtliche Verhältnisse. Trotz dieser Ordnungsvorschrift sind die Verwaltungsbehörden in gewissen Schranken aber befugt, zivilrechtliche Vorfragen selbständig zu entscheiden, nämlich dann wenn die Vorfrage leicht zu beantworten ist und die Beurteilung ein unzweifelhaftes Resultat ergibt. Dabei ist jeweils zwischen dem Gebot der Rechtssicherheit und der Rechtseinheit einerseits und dem Grundsatz der Gewaltentrennung andererseits sorgfältig abzuwägen. Im Interesse einer klaren Kompetenzausscheidung zwischen den zuständigen Organen ist bei der Entscheidung von zivilrechtlichen Vorfragen Zurückhaltung zu üben. So darf etwa der Entscheid über den Inhalt einer Dienstbarkeit von der Baubewilligungsbehörde als Vorfrage nur dann getroffen werden, wenn dieser leicht feststellbar ist und die Interpretation des Dienstbarkeitsvertrages ein unzweifelhaftes Resultat ergibt (BGE vom 30. August 2010, 1C_237/2010, Erw. 2.4.2). Setzt die Beurteilung der Vorfrage jedoch umfangreiche Beweismassnahmen voraus, so muss darüber die formell zuständige Instanz entscheiden (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, Band I, S. 255 mit Verweis auf Kölz/Bosshart/Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, § 1 N 32). Die Baubewilligung ist gegebenenfalls zu verweigern, bis sich die Bauherrschaft – nötigenfalls mit Hilfe des Zivilrichters – einen hinreichenden Ausweis über die behauptete Berechtigung verschafft hat.

b) Im vorliegenden Verfahren geht es um den Bestand eines Näherbaurechts. Das Baugrundstück GS Nr. 1951 befindet sich gemäss dem Zonenplan 2009 der Stadt Zug in der Bauzone W2B. In der Zone W2B beträgt der grosse Grenzabstand gemäss § 36 der Bauordnung vom 7. April 2009 (BO) 8 Meter, der kleine 5 Meter. Aus den Baugesuchsunterlagen (Situationsplan vom 5. Dezember 2012) ergibt sich, dass der Grenzabstand des Bauvorhabens gegenüber der Westgrenze des Grundstücks GS Nr. 1937 der Beschwerdeführer an der schmalsten Stelle nur 3.35 m beträgt. Damit steht fest, dass durch das hier zu beurteilende Bauvorhaben die Bestimmungen über den Grenzabstand, der auf der Südostseite als sog. kleiner Grenzabstand mindestens 5 m betragen sollte, verletzt sind. Der Gebäudeabstand, der gemäss § 10 Abs. 1 V PBG der Summe der Grenzabstände entspricht und entsprechend 13 m betragen sollte, ist mit 8.01 m ebenfalls nicht eingehalten. Die Bauherrschaft sieht ihre Berechtigung für die Unterschreitung des Grenz- und Gebäudeabstandes in einem Näherbaurecht, welches im Grundbuch zu Lasten des Grundstückes GS Nr. 1937 eingetragen sei. Im Folgenden ist daher zu prüfen, ob ein Näherbaurecht besteht und ob es sich bei diesem um ein generelles oder ein projektbezogenes Näherbaurecht handelt, und welche Rolle der Grundbucheintrag spielt. Die entscheidende Frage ist schliesslich, ob die entsprechende Interpretation des als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragenen Näherbaurechts ein unzweifelhaftes und klares Resultat ergibt, welches auch in einem öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahren ohne umfangreiche Beweismassnahmen überprüft werden kann.

3. Für die Beurteilung des hier umstrittenen Näherbaurechts ist kurz auf den Gegenstand, die Errichtung und den Inhalt von Dienstbarkeiten einzugehen.

a) Artikel 730 Abs. 1 ZGB (in der seit dem 1. Januar 2012 gültigen Fassung) bestimmt unter dem Marginal «Gegenstand», dass ein Grundstück zum Vorteil eines andern Grundstücks in der Weise belastet werden kann, dass sein Eigentümer sich bestimmte Eingriffe des Eigentümers des anderen Grundstücks gefallen lassen muss oder zu dessen Gunsten nach gewissen Richtungen sein Eigentumsrecht nicht ausüben darf. Zur Errichtung einer Grunddienstbarkeit bedarf es der Eintragung in das Grundbuch (Art. 731 Abs. 1 ZGB). Das Rechtsgeschäft über die Errichtung einer Grunddienstbarkeit bedarf zu seiner Gültigkeit zudem der öffentlichen Beurkundung (Art. 732 Abs. 1 ZGB). Die Grunddienstbarkeit ist als subjektives, beschränktes dingliches Recht ausgestaltet, durch welches der Eigentümer des herrschenden Grundstücks in das Eigentumsrecht des Eigentümers des dienenden Grundstücks eingreifen darf. An der Grunddienstbarkeit berechtigt ist eine Person, allerdings eine durch ihr Eigentum am berechtigten Grundstück definierte Person. Aufgrund ihrer dinglichen Ausgestaltung wirkt die Grunddienstbarkeit grundsätzlich gegenüber jedermann. Zur Duldung oder Unterlassung ist der Eigentümer des belasteten Grundstücks verpflichtet, da ja nur der Eigentümer in seinen Eigentumsrechten beschränkt werden kann. Ohne Übertragung des Eigentums am belasteten Grundstück ist eine «Schuldübernahme» ausgeschlossen. Im Zuge der Eigentumsübertragung werden hingegen die aus der Grunddienstbarkeit fliessenden Pflichten auch ohne Zustimmung des Berechtigten übertragen (BSK ZGB II-Etienne Petitpierre, Art. 730 N 1 ff.).

b) Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Im Rahmen des Eintrags kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit aus ihrem Erwerbsgrund oder aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB). Artikel 738 bestimmt als Auslegungsnorm die Reihenfolge der für die Auslegung der eingetragenen Grunddienstbarkeiten massgebenden Kriterien: nämlich erstens Grundbucheintrag, zweitens Erwerbsgrund und drittens die Art der längeren gutgläubigen Ausübung. Den Umfang einer Grunddienstbarkeit zu bestimmen erhält immer dann Bedeutung, wenn der belastete Eigentümer sich durch die Ausübung des Berechtigten über Gebühr eingeschränkt fühlt. Massgebend ist in erster Linie der Wortlaut des Grundbucheintrags. Wenn sich Rechte und Pflichten aus diesem Wortlaut deutlich ergeben, so ist dieser uneingeschränkt massgebend. Im Gegensatz zum Grundbucheintrag, der in Stichworten eine Umschreibung der Grunddienstbarkeit abgibt, enthält der Bestellungsakt in der Regel eine wesentlich umfassendere Umschreibung der Dienstbarkeit. Der Bestellungsakt ist gemäss Gesetzeswortlaut ein öffentlich beurkundeter Dienstbarkeitsvertrag. Der Inhalt des Vertrages bestimmt sich nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien. Nur wenn dieser wirkliche Willen der Parteien unbewiesen ist, ist der Vertrag nach dem Vertrauensgrundsatz auszulegen. Bei der Auslegung des Dienstbarkeitsvertrages können gegenüber Dritten, die an der Errichtung der Dienstbarkeit nicht beteiligt waren und im Vertrauen auf das Grundbuch die dinglichen Recht erworben haben, individuelle persönliche Umstände und Motive nicht berücksichtigt werden, die für die Willensbildung der ursprünglichen Vertragsparteien bestimmend waren, aus dem Dienstbarkeitsvertrag aber nicht hervorgehen und für einen unbeteiligten Dritten normalerweise auch nicht erkennbar sind. Der Beizug der gutgläubigen Ausübung als Auslegungshilfe ist trotz der missverständlichen Formulierung nicht als Kann-Vorschrift zu verstehen (Petitpierre, a.a.O., Art. 738 N 1 ff.).

c) Die Zustimmung zu einem Näherbaurecht kann auch nur projektbezogen erteilt werden. Von einem solchen Näherbaurecht spricht man, wenn der belastete Nachbar seine Zustimmung an ein genau definiertes Bauvorhaben knüpft und damit sicherstellen will, dass nur solche Bauten und Anlagen im Abstandsbereich erstellt werden, wie sie geplant und bewilligt wurden. Regelmässig werden deshalb einem projektbezogenen Näherbaurecht von beiden Nachbarn unterzeichnete Baupläne beigefügt oder es wird im Grundbuch auf Baupläne verwiesen. Davon zu unterscheiden ist das generelle, im Grundbuch eingetragene Näherbaurecht, womit sich der jeweilige Eigentümer des Nachbargrundstücks verpflichtet, Gebäude im Abstandsbereich im Voraus und generell zu dulden. Wollen die Nachbarn eine längerfristige und gegenseitige Sicherung ihrer Rechte erreichen, so drängt sich die Eintragung einer entsprechenden Dienstbarkeit im Grundbuch auf. Dienstbarkeiten wirken dinglich, d.h. sie binden nicht nur die aktuellen, sondern auch die künftigen Eigentümer (Fritzsche/Bösch/Wipf, a.a.O., S. 864 f.).

d) Bei den vom Stadtrat Zug eingereichten Akten befindet sich ein Grundbuchauszug für das Grundstück Nr. 1951 vom 30. November 2012 (act. Nr. 12). Aus dem Grundbuchauszug ergibt sich, dass das Grundstück der einfachen Gesellschaft A. und B. C. gehört, welche dieses 1999 und 2008 erworben haben. Die Eigentümer sind auch die Baugesuchsteller des vorliegenden Verfahrens. Aus dem Grundbuchauszug ergibt sich weiter, dass 31 Dienstbarkeiten/Grundlasten aufgeführt sind. Gegenüber dem Nachbargrundstück GS Nr. 1937 sind fünf Dienstbarkeiten bzw. Grundlasten aufgeführt, nämlich zu Lasten des GS Nr. 1951 ein Leitungsrecht und ein Näherbaurecht . Zugunsten des GS Nr. 1951 und zu Lasten des GS Nr. 1937 sind das hier zur Diskussion stehende Näherbaurecht vom 28. Januar 1953, eine Baubeschränkung und ein Grenzpflanzrecht vom 16. Mai 2008 aufgeführt. Aus dem Grundbuchauszug ergibt sich somit, dass ein Näherbaurecht besteht. Wie dieses aber näher ausgestaltet ist, ergibt sich aus dem Grundbuchauszug nicht mit der erforderlichen Klarheit, weshalb der Bestellungsakt beizuziehen ist. Bestellungsakt ist der am 10. Januar 1953 öffentlich beurkundete Kaufvertrag zwischen X. Y. als Verkäufer und Y. Z. als Käuferin. Dieser Kaufvertrag wurde am 28. Januar 1953 in das Grundbuch der Stadtgemeinde Zug eingetragen. Gegenstand des Kaufvertrages waren zwei Landstücke, 1'444 m2 gross, GBP Nr. 1951, und 1'720 m2, GBP Nr. 1943, beide gelegen in der Müllestrasse in Zug. Weiter heisst es unter dem Titel I. Gegenstand des Kaufvertrages: «Die definitive Vermessung und Vermarkung dieser Parzellen, die von G.B.P. No. 1937 abgetrennt werden, wird durch den Grundbuchgeometer nach durchgeführtem Ausbau der Quartierstrasse vorgenommen. Ein allfälliges Mehr- oder Mindermass hat auf den Kaufpreis keinen weitern Einfluss». In der Ziff. II «Kaufbedingungen» ist weiter festgehalten: «Der Verkäufer räumt der Käuferin das Recht ein, auf G:B.P. No. 1951 bei der östlichen Parzellengrenze bei der Überbauung nur einen Grenzabstand von 2 m einzuhalten, was im Grundbuch z.L. von G.B.P. No. 1937 als Näherbaurecht einzutragen ist.» Aus diesem Eintrag ergibt sich für das Gericht ohne jeden Zweifel, dass die Bauherrschaft als Eigentümerin des GS Nr. 1951 gegenüber dem Grundstück GS Nr. 1937, an dem die Beschwerdeführer Miteigentümer sind, ein klares Näherbaurecht hat. Dieses bezieht sich auf die östliche Parzellengrenze und erlaubt es ihr, distanzmässig bis auf 2 Meter an die Grenze des GS Nr. 1672 heran zu bauen. Die Angaben im Grundbucheintrag und im zugrunde gelegten öffentlich beurkundeten Kaufvertrag sind so klar, dass sich auch in einem Baubewilligungsverfahren die Behörde darauf verlassen durfte.

e) Selbst wenn man davon ausgehen müsste, dass der Wortlaut des Grundbucheintrags und des zugrunde liegenden Kaufvertrags missverständlich wäre, so ergäbe ein Blick auf die bisherige Ausübung des Näherbaurechts, dass sich die Bauherrschaft in gutem Glauben auf dessen Bestand verlassen durfte. Im Jahr 2007 reichte die Meier AG ein Gesuch für die Überbauung des GS Nr. 1937 ein. Gegen dieses Baugesuch reichten A. und B.C. Einsprache ein und wiesen unter anderem darauf hin, dass das zu bebauende Grundstück mit einem Näherbaurecht zugunsten ihres Grundstücks auf 2 Meter belastet sei. Schon jetzt sei im südlichen Bereich der Gebäudeabstand unterschritten. Wenn das Näherbaurecht von ihnen einmal in Anspruch genommen würde, verringere sich der Gebäudeabstand auf der ganzen Länge des Grundstücks GS Nr. 1951 auf lediglich 8 Meter. Mit Schreiben vom 14. Januar 2008 teilte der Rechtsvertreter der Meier AG den Einsprechern mit, an der Einspracheverhandlung habe er ihnen die Zustellung eines Vertragsentwurfs für ein Näherbaurecht in Aussicht gestellt. Er habe die Unterlagen nochmals gründlich studiert und sei der Meinung, dass ein neuer Dienstbarkeitsvertrag nicht erforderlich sei. Ihre Rechte seien mit der Dienstbarkeit, die im Kaufvertrag vom 10. Januar 1953 begründet worden sei, vollumfänglich gewahrt. Mit dieser Dienstbarkeit sei bekanntlich zu der Parzelle der Einsprecher und zu Lasten des heutigen Baugrundstücks ein Näherbaurecht bis auf 2 m an die gemeinsame Grenze eingeräumt worden. Dieses Näherbaurecht habe selbstverständlich weiterhin Bestand und werde mit dem projektierten Mehrfamilienhaus der Meier AG keiner Weise geschmälert. Gemäss der ausdrücklichen Vorschrift in § 22 Abs. 2 BO 1994 könne nicht nur der Grenzabstand, sondern auch der Gebäudeabstand gegenüber Gebäuden auf dem Nachbargrundstück unterschritten werden, sofern der Nachbar schriftlich zustimme. Mit dem Dienstbarkeitsvertrag aus dem Jahr 1953 liege diese schriftliche Zustimmung vor und diese könne den Einsprechern nicht einseitig entzogen werden. Aus diesem Schreiben ergibt sich, dass die Rechtsvorgängerin der heutigen Beschwerdeführer der Bauherrschaft vor etwas mehr als sechs Jahren den Bestand des Näherbaurechts auch noch ausdrücklich zugesichert hat (was allerdings bei der Beantwortung der Frage nach dem Bestand des Näherbaurechts wegen der Klarheit des Grundbucheintrags und des zugrunde liegenden Kaufvertrags nicht mehr von entscheidender Bedeutung ist). Auch diese Zusicherung müssen sich die Beschwerdeführer heute entgegenhalten lassen.

(...)

g) Aus dem Grundbucheintrag vom 28. Januar 1953, dem zugrunde liegenden Kaufvertrag vom 10. Januar 1953 und dem bisherigen Verhalten der Eigentümer des GS Nr. 1937 ergibt sich klar und eindeutig, dass wir es hier mit einem generellen Näherbaurecht zu tun haben, welches den Baugesuchtellern erlaubt, gegenüber der östlichen Parzellengrenze nur einen Grenzabstand von 2 m einzuhalten. Falls X.Y. und Y. Z. im Januar 1953 tatsächlich das Näherbaurecht nur für ein bestimmtes Projekt hätten vereinbaren wollen, so hätten sie im Kaufvertrag auf dieses Projekt und auf die entsprechenden Baupläne verweisen müssen. Dies haben sie offensichtlich unterlassen, und damit einer generellen dinglichen Wirkung des Näherbaurechts den Vorzug gegeben. Das entsprechende Näherbaurecht bindet daher alle künftigen Eigentümer des GS Nr. 1937. Dieses im Grundbuch eingetragene und klar ausgewiesene Näherbaurecht gilt gleichsam als schriftliche Zustimmung zur Unterschreitung des Grenzabstandes.

(...)

Urteil des Verwaltungsgerichts vom 29. April 2014 V 2013 / 140