Was heisst preisgünstiger Wohnraum genau?

Für die Definition des preisgünstigen Wohnraums wird meist der Begriff der Kostenmiete (wie zum Beispiel bei gemeinnützigen Baugenossenschaften) verwendet. Die Mietzinseinnahmen decken nur die effektiven Kosten (Anlagekosten, Kapitalverzinsung, Baurechtszinse, Abschreibungen und Betriebskosten) der Vermieterschaft. Ebenso enthalten sind genügend Mittel für den langfristigen Werterhalt. Der Kanton berechnet die Kostenmiete und setzt den Mietzins aufgrund des Zuger Kostenmietmodells fest. Dieses nennt aktuell als Richtwert für eine Zweizimmerwohnung einen Mietpreis von CHF 1'600, für eine Dreizimmerwohnung CHF 2'000 und für eine Vierzimmerwohnung CHF 2'500. Die Überbauung Maihölzli ist ein gutes Beispiel dafür, dass ein hoher ökologischer Baustandard (in diesem Fall: Minergie ECO-Standard, Hybridbauweise Recycling-Holz/Beton, Photovoltaik-Anlage etc.) nicht im Widerspruch zu preisgünstigen Wohnungen stehen muss.

Wie viele preisgünstige Wohnungen bestehen bereits und wie viele sollen zusätzlich entstehen?

Bei einem Bestand von 3’796 Wohnungen in Hünenberg (2022) beträgt der Anteil an preisgünstigen Wohnungen, welche dem Wohnraumförderungsgesetz (WFG) unterstellt sind, 192 Wohnungen; das entspricht einem Anteil von 5 %.

Es wird davon ausgegangen, dass nach Annahme der Nutzungsplanung bis ins Jahr 2040 zusätzlich rund 200 preisgünstige Wohnungen erstellt werden können. Bis 2040 könnte es in Hünenberg rund doppelt so viele preisgünstige Wohnungen wie heute geben. Hierzu werden im Gegenzug zur Erhöhung der baulichen Dichte in den Gebieten Dersbach, Zythusmatt, Eichmatt, Schürmatt- und Gartenstrasse sowie Rony, Mindestanteile an preisgünstigem Wohnraum vorgeschrieben. Weil es in den unbebauten Bauzonen Eichmatt und Dersbach keine bestehenden Gebäude gibt, wird durch Neubauten niemand verdrängt. Deshalb sollen diese Flächen sinnvoll und effizient genutzt werden – auch für den preisgünstigen Wohnraum.

 Die Innenentwicklung soll sozialverträglich, d.h. ohne Verdrängung von bestimmten Bevölkerungsgruppen, erfolgen. Die Vielfalt der Bevölkerung soll erhalten bleiben. Nicht eingerechnet sind jene preisgünstigen Wohnungen, welche im Rahmen von ordentlichen Bebauungsplänen erstellt werden.

Welche Möglichkeiten ausserhalb der Ortsplanungsrevision gibt es zur Förderung des preisgünstigen Wohnraums?

Die Gemeinde kann sich dafür einsetzen, dass günstiger Wohnraum in bestehenden Gebäuden erhalten bleibt – dass diese Gebäude also nicht abgerissen oder übermässig teuer saniert werden. Die Gemeinde kann dies ausschliesslich auf freiwilliger Basis, zum Beispiel durch die Zusammenarbeit mit Eigentümerschaften oder durch Informationskampagnen tun. Der Erhalt bestehender Gebäude widerspricht nicht dem Ziel, Wohnraum zu verdichten. Wo es bautechnisch möglich ist, können bestehende Häuser durch zusätzliche Stockwerke oder Anbauten erweitert werden. Das steht im Einklang mit der geplanten Weiterentwicklung im Rahmen der Ortsplanungsrevision, bei der in bestimmten Gebieten ein zusätzliches Geschoss erlaubt ist (exkl. Bebauungsplan).

Eine weitere Option stellt der Kauf von Grundstücken oder Liegenschaften zur Realisierung von preisgünstigem Wohnraum beispielsweise durch eine Abgabe im Baurecht an gemeinnützige Genossenschaften dar. Eine diesbezügliche politische Diskussion ist noch zu führen.

Der Erhalt und die Förderung des preisgünstigen Wohnraums und die soziale Durchmischung sind im Raumentwicklungskonzept 2040 als Entwicklungsziel aufgeführt.