Aufgrund der eingegangenen Einwendungen im Rahmen der ersten öffentlichen Auflage wurden Änderungen an der Langholzstrasse im Gebiet See vorgenommen. Wie sehen die Änderungen im Zonenplan aus?

Es wurde auf eine Aufzonung von der Wohnzone W2b in die Wohnzone W3 westlich der Langholzstrasse aufgrund der topografischen Gegebenheiten verzichtet.

Wie wird trotz der vorgeschriebenen Innenentwicklung der dörfliche Charakter im Ortsteil See aufrechterhalten?

Um den dörflichen Charakter zu stärken, werden beispielsweise die Gebäudelängen reduziert. Zudem trägt die bestehende Durchgrünung ebenfalls zum dörflichen Charakter bei. Die Grün- und Freiräume sollen mit der Grünflächenziffer, Baumbestimmungen etc. aufrechterhalten und gestärkt werden. Durch vereinzelte Bebauungsplanpflichten wird eine hohe ortsbauliche und gestalterische Qualität der Freiräume und der Bauten sichergestellt.

Zudem soll der Ortsteil nur moderat und langsam wachsen, um den dörflichen Charakter zu bewahren. Es handelt sich um eine langfristige Planung, welche die Voraussetzungen für mehr Wohnraum für zusätzliche Bewohnende schafft. Davon erhofft sich der Gemeinderat mehr Belebung und ein aktives Dorfleben. Zur Entschärfung der Wohnungsknappheit reicht das Giesskannenprinzip nicht aus, weshalb in bestimmten Bereichen gegenüber heute ein zusätzliches Geschoss zugelassen wird. Mit einem einfachen Bebauungsplan, der bereits heute möglich wäre, könnte theoretisch ein weiteres Geschoss realisiert werden, sofern die gestalterische und ortsbauliche Qualität stimmt. Für die Gebiete mit einer Bebauungsplanpflicht sind in der Bauordnung die Zielsetzungen festgelegt.

Diese Planung basiert auf dem gemeinsam mit der Bevölkerung ausgearbeitetem Raumentwicklungskonzept 2040. Die beabsichtigte Innenentwicklung fand ebenfalls am Gemeinde-​​Workshop vom November 2022 eine hohe Zustimmung. Deshalb wurden Einwendungen, welche ausschliesslich das Giesskannenprinzip zulassen wollten, nach intensiven Diskussionen nicht berücksichtigt.

Die Innenentwicklung erfolgt an Orten, die zentral gelegen und gut mit dem öffentlichen Verkehr (ÖV) erschlossen sind. Die Zentralität und die gute ÖV-Erschliessung führen dazu, Wege zu verkürzen und die Verkehrsbelastung durch den motorisierten Individualverkehr zu reduzieren. Ein reduziertes Angebot an Autoparkplätzen, geregelt durch die Einführung von Mindest- und Maximalwerten, kann zusätzlich dazu beitragen, dass der motorisierte Individualverkehr (MIV) nicht steigt und im besten Fall sogar sinkt. Dies fördert die Nutzung nachhaltiger Mobilitätsformen und unterstützt eine ressourcenschonende Siedlungsentwicklung.

Wie kann eine Aufzonung von der Wohnzone W2a in die Wohnzone W3 mit einfachem Bebauungsplan modellhaft aussehen?

Die Darstellung zeigt ein mögliches Entwicklungsmodell für die unbebaute Bauzone Dersbach Nord auf Basis eines einfachen Bebauungsplans. Wichtig: Es handelt sich nicht um ein konkretes Bauprojekt oder ein Siegerprojekt aus einem Wettbewerb, sondern lediglich um ein konzeptionelles Modell. Das Modell zeigt auf, wie die neu in der Bauordnung für den Bebauungsplan Dersbach Nord festgehaltenen Ziele eingehalten werden können. Es zeigt insbesondere:

• Eine Gebäudesetzung, die gezielte Durchblicke zum See ermöglicht.
• Eine stufenweise Reduktion der Gebäudehöhen in Richtung See, um einen sanften Übergang zur angrenzenden Wohnzone 1 zu schaffen.
• Das tiefste Gebäude im Modell liegt unterhalb der heute zulässigen Maximalhöhe.

 Entlang der Bahnlinie wird eine verdichtete Bebauung skizziert:

• Die Häuserreihe besteht aus vier Vollgeschossen plus einem Attikageschoss. Dies entspricht dem Maximum, das durch die Aufzonung von W2a zu W3 mit einem einfachen Bebauungsplan möglich wäre.
• Aktuell erlaubt ein einfacher Bebauungsplan drei Vollgeschosse.
• Zukünftig wäre also ein zusätzliches Vollgeschoss und ein Attikageschoss pro Gebäude möglich.

Auch die Gebäude rechts und links des dargestellten Modells könnten schrittweise nachverdichtet werden.

Weshalb wird das Gebiet Eichmatt aufgezont?

Gemäss Raumentwicklungskonzept 2040 soll die Baulandreserve Eichmatt aufgrund der Nähe zur ÖV-Haltestelle «Zythus» mit erhöhter Dichte und besonderer Qualität weiterentwickelt werden. Aus diesem Grund wird das Gebiet Eichmatt von der Wohnzone 3 in die Wohnzone 4b aufgezont. Die bereits bestehende Bebauungsplanpflicht wird als einfache Bebauungsplanpflicht festgelegt. 50% der infolge der Aufzonung entstehenden Mehrausnützung muss als preisgünstiger Wohnraum realisiert werden.

Wie kann eine Aufzonung von der Wohnzone W3 in die Wohnzone W4b mit einfachem Bebauungsplan konkret aussehen?

Auf den Darstellungen ist das Siegerprojekt aus dem Wettbewerb zur Entwicklung des Gebiets Eichmatt auf Basis eines einfachen Bebauungsplans zu sehen. Die geplante Überbauung passt gut in die vorhandene Struktur des Quartiers und wertet die Umgebung mit viel Grünraum auf. Das Siegerprojekt weist drei bis fünf Geschosse auf und liegt damit unter den in diesem Gebiet mit einem einfachen Bebauungsplan zukünftig zulässigen sechs Geschossen (inkl. Dach- oder Attikageschoss). Würde das Gebiet Eichmatt in der Wohnzone W3 verbleiben, wäre das Siegerprojekt selbst mit einem einfachen Bebauungsplan nicht umsetzbar. Aus diesen Gründen wird das Bebauungsplanpflichtgebiet Eichmatt von der Wohnzone 3 in die Wohnzone 4b aufgezont. Dies wiederum erlaubt die verbindliche Festsetzung von Mindestanteilen an preisgünstigem Wohnraum.

Welche Folgen hat die Umzonung der Seegrundstücke in die Zone für öffentliche Freihalte- und Erholungsflächen (OeIFE)?

Mit der Umzonung wird eine Fehlerbereinigung vorgenommen, da die Landwirtschaftszone standortfremd und die OeIFE die korrekte Zonierung ist. Bereits heute werden die Flächen nicht für die landwirtschaftliche Produktion genutzt. Es handelt sich auch nicht um Fruchtfolgeflächen. Mit der Umzonung der Seegrundstücke von der Landwirtschaftszone in die OeIFE-Zone werden Voraussetzungen für die Ausweitung der öffentlichen Freihalte- und Erholungsflächen entlang des Zugersees geschaffen. Ein Ziel aus dem REK ist es, einen grosszügigeren öffentlichen Seezugang zu schaffen. Zur Erreichung dieses langfristigen Ziels werden einvernehmliche Lösungen mit den Eigentümerschaften gesucht. Entsprechend wird nicht von heute auf morgen ein öffentlicher Seezugang entstehen. Den Anstoss für die Umzonung hat ein Antrag aus der Bevölkerung im Rahmen der informellen Mitwirkung vom Sommer 2023 gegeben.  

Weshalb verbleibt das Zythusareal (zurzeit) in der Zone des öffentlichen Interesses für Bauten und Anlagen?

Die SBB möchte das Zythus-Areal momentan nicht entwickeln. Eine Bedarfsanalyse hat gezeigt, dass das Gebiet nicht für Aufgaben im öffentlichen Interesse benötigt wird. Ob es in eine andere Zone umgezont wird, wird erst bei konkreten Nutzungs- und Überbauungsvorstellungen entschieden. Entsprechend würde eine allfällige Umzonung als nachgelagerte Teilrevision erfolgen. Gemeinsam mit der allfälligen Umzonung würde ein Bebauungsplan ausgearbeitet werden. Die allfällige Umzonung und der Bebauungsplan würden frühzeitig gemeinsam mit der Bevölkerung entwickelt werden. Zudem könnte sich die Bevölkerung im Rahmen der öffentlichen Auflage sowie an der Urne dazu äussern.

Damit das Areal im Sinne des Raumentwicklungskonzepts 2040 entwickelt wird, wird im Rahmen der Ortsplanungsrevision bereits eine Bebauungsplanpflicht mit entsprechenden Zielsetzungen eingeführt. Beispielsweise wird bei einer Entwicklung des Zythus-Areals ein partizipativer Prozess, ein Einbezug des räumlichen Umfelds, ein guter Städtebau und eine angemessene Geschossigkeit verlangt. Weitere Entwicklungsziele sind im gemeindlichen Richtplantext unter «S4 Ortszentrum» aufgeführt.

Für das Zythus-Areal werden Leitplanken gesetzt. Alles Weitere erfolgt sinnvollerweise erst bei einer konkreten Entwicklungsabsicht, weshalb das Zythusareal bewusst aus der Ortsplanungsrevision ausgeklammert wird. Mit dem Festsetzen dieser Leitplanken erfolgt eine Gesamtschau über die räumliche Weiterentwicklung von Hünenberg. 

Kann die Kapazität der Stadtbahn mit der angestrebten Innenentwicklung mithalten?

Das im kantonalen Richtplan skizzierte räumliche Wachstum ist auf die Verkehrskapazitäten abgestimmt. Die Stadtbahn ist Teil der nationalen Bahnstrategie und der damit verbundenen grossen Ausbauschritte im öffentlichen Verkehr wie STEP 2035 (Ausbauschritt 2035). Beides verantwortet das Bundesamt für Verkehr.

Die Planung des öffentlichen Verkehrs ist entsprechend eine nationale Angelegenheit. Dabei müssen sowohl die Anforderungen des Fernverkehrs als auch die Bedürfnisse der Regionen berücksichtigt werden. Laut Kanton Zug sieht das Fahrplankonzept zwischen Luzern – Zug – Zürich vor, dass die Stadtbahnlinie S1 die Haltestellen Hünenberg Chämleten und Zythus viermal stündlich in beide Richtungen bedient. Damit dieses Angebot realisiert werden kann, müssen jedoch zunächst die im Ausbauschritt 2035 vorgesehenen Infrastrukturmaßnahmen umgesetzt werden. Diese betreffen die Bahnhöfe Rotkreuz, Cham, Zug und Baar sowie den Bau eines dritten Gleises zwischen Zug und Baar und den Zimmerbergbasistunnel 2. Zusätzlich kann das Gebiet Hünenberg See vom geplanten zusätzlichen Halt der Fernverkehrszüge (Regionalexpress) in Cham profitieren.

Auf den Fahrplanwechsel 2024 hat die SBB bei der Stadtbahn in den Hauptverkehrszeiten zwischen Zug und Rotkreuz zusätzliche Verbindungen eingeführt. Laut Kanton Zug gibt es bei diesen Verbindungen aktuell genügend freie Kapazitäten.

Wie kann eine Aufzonung von der Wohnzone W2a in die Wohnzone W3 mit einfachem Bebauungsplan modellhaft aussehen?

Die Darstellung zeigt ein mögliches Entwicklungsmodell für die unbebaute Bauzone Dersbach Nord auf Basis eines einfachen Bebauungsplans. Wichtig: Es handelt sich nicht um ein konkretes Bauprojekt oder ein Siegerprojekt aus einem Wettbewerb, sondern lediglich um ein konzeptionelles Modell. Das Modell zeigt auf, wie die neu in der Bauordnung für den Bebauungsplan Dersbach Nord festgehaltenen Ziele eingehalten werden können. Es zeigt insbesondere:

• Eine Gebäudesetzung, die gezielte Durchblicke zum See ermöglicht.
• Eine stufenweise Reduktion der Gebäudehöhen in Richtung See, um einen sanften Übergang zur angrenzenden Wohnzone 1 zu schaffen. Das tiefste Gebäude im Modell liegt unterhalb der heute zulässigen Maximalhöhe.
• Entlang der Bahnlinie wird eine verdichtete Bebauung skizziert: Die Häuserreihe besteht aus vier Vollgeschossen plus einem Attikageschoss. Dies entspricht dem Maximum, das durch die Aufzonung von W2a zu W3 mit einem einfachen Bebauungsplan möglich wäre.

Aktuell erlaubt ein einfacher Bebauungsplan drei Vollgeschosse. Zukünftig wäre also ein zusätzliches Vollgeschoss und ein Attikageschoss pro Gebäude möglich. Auch die Gebäude rechts und links des dargestellten Modells könnten schrittweise nachverdichtet werden.